Nos dias de hoje o problema com a quantidade de vagas de garagem vem sendo recorrente e corriqueiro, haja vista que antigamente havia somente um carro para cada família, isto é, para cada imóvel, mas no atual cenário, é possível verificar que, na maioria dos casos, mais de uma pessoa que reside no mesmo imóvel possui um automóvel, não sendo suficiente a vaga de garagem correspondente a unidade imobiliária do edifício residencial.
Diante disso, as pessoas encontraram na venda ou locação de garagem uma solução para esse problema sem, contudo, verificar, previamente, a possibilidade e aspectos jurídicos desse tipo de negociação/transação.
Ao adquirir um imóvel em condomínio, o proprietário acredita que o espaço da garagem, o qual é utilizado para abrigar veículos, é de sua propriedade exclusiva e que, portanto, pode-se fazer o que bem entender com a respectiva fração ideal, porém não é bem assim que funciona.
É importante ressaltar que existem três tipos de vagas de garagens, que se dividem em: vagas acessórias, vagas autônomas e vagas comuns.
As vagas acessórias, como o próprio nome já sugere, consistem em vagas que são acessórias ao imóvel, isto é, vagas que estão estritamente ligadas ao objeto principal que é a unidade imobiliária, não possuindo um registro imobiliário ou uma matrícula própria.
As vagas autônomas, ao contrário das vagas acessórias, são caracterizadas por serem independentes dos apartamentos do edifício, são vagas que possuem um registro imobiliário próprio e distinto do registro imobiliário do apartamento.
Já as vagas comuns se diferenciam por serem vagas constituídas e demarcadas na área comum do condomínio, o que significa que todos podem utilizar as vagas demarcadas em uma grande área comum, haja vista que não há vinculação entre um vaga específica com um apartamento.
Nesse diapasão, conforme prevê o art. 1.331, §1º, do Código Civil pátrio, não é possível a venda ou locação dos abrigos para veículos, isto é, garagens, para pessoas estranhas ao condomínio se não houver autorização para tanto na respectiva Convenção de Condomínio, senão vejamos, in verbis:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
1º As partes suscetíveis de utilização, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideias no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Dessa forma, considerando as ponderações acima, é imprescindível destacar que somente podem ser vendidas ou alugadas as vagas que caracterizam-se como autônomas, uma vez que estas não serão vinculadas a nenhum objeto/imóvel principal, devendo-se observar ainda, que a locação ou venda da garagem autônoma poderá ser realizada entre os proprietários e demais condôminos do edifício residencial, independentemente de autorização expressa da Convenção de Condomínio, mas a venda ou locação a terceiros, depende dessa previsão e autorização expressa, não podendo ser realizada se a Convenção de Condomínio vedar tal pratica, conforme o entendimento do dispositivo legal supracitado.
Assim, para saber se a vaga de garagem é ou não uma vaga autônoma e, portanto, se ela poderá ser vendida ou alugada, deve-se solicitar uma Certidão de Matrícula Atualizada perante o Cartório de Registro de Imóveis competente pelo imóvel, a qual constará a informação se a vaga será acessória ou comum e, caso seja uma vaga autônoma, esta terá uma matrícula imobiliária independente e distinta da matrícula do imóvel.
