Voltada a executar a transferência obrigatória de um bem imóvel, é cabível quando cumpridas certas condições.
A adjudicação compulsória é um instrumento legal que visa garantir a satisfação do Direito Real (que recai diretamente sobre a coisa) e Direito Pessoal (regente das relações jurídicas de ordem patrimonial, se referindo ao direito das obrigações) à aquisição da propriedade do imóvel.
Nesse sentido, esta ação objetiva o registro de um imóvel que não dispõe da documentação correta, exigida por lei. Valendo-se dessa ação o proprietário do imóvel pode obter a Carta de Adjudicação que tem como finalidade determinar o registro do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis que pertença a sua circunscrição, evocando que somente é expedida pelo Juiz.
O instituto está previsto no Decreto-Lei nº 58/1937 e na Lei nº 6.766/1979, bem como no Código Civil. Assim, as circunstâncias em que cabe a ação estão previstas nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil que estipula os seguintes critérios ao promitente comprador, titular do direito real:
- Que seja celebrado mediante instrumento público ou particular a promessa de compra e venda;
- Que não haja pactuação de um arrependimento entre as partes em relação a promessa;
- Que a promessa seja registrada no Cartório do Registro de Imóveis.
A Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) revisou essa última previsão legal determinação, dispondo que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
Nesse contexto, nos casos em que o vendedor do imóvel se recusar a providenciar lavratura da escritura transferindo o imóvel, mesmo diante do cumprimento da contraprestação pelo comprador; se não puder ser encontrado para realizar a outorga; se falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva, ou mesmo se o comprador causar transtornos ao vendedor não contribuindo para a lavratura da escritura, é cabível a ação de adjudicação compulsória.
Sendo assim, tanto o comprador quanto o vendedor têm o Direito Real relativo ao bem imóvel caso seus interesses na compra e venda padecerem.
À vista disso, existe a preocupação quanto ao prazo prescricional desta ação, a excelente notícia é que não há a prescrição quanto ao direito de propor a ação de Adjudicação Compulsória. No mesmo tem entendido o STJ, pois, se trata de um Direito Potestativo no qual não há exigência de uma contraprestação de dar, de fazer ou de não fazer da outra parte e que só poderia ser atingindo pela decadência, entretanto também não há previsão legal para aplicação do instituto.
Finalmente, por vezes, surge a dúvida entre qual procedimento de regularização imobiliária utilizar: adjudicação compulsória ou usucapião? De forma breve, a usucapião além de possuir especificidades divergentes, acaba sendo um rito vagaroso em razão de carecimento de investigação do juízo competente, por não haver certeza em relação a propriedade. Por sua vez, a adjudicação compulsória é baseada na existência de prova documental, o que promove a celeridade do trâmite processual.
Portanto, entende-se que sempre que houver recusa ou impedimento pessoal para que se faça uma escritura de compra e venda a ação de Adjudicação Compulsória é conveniente, observando a necessidade de que exista uma promessa de compra e venda irretratável.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 16 março 2015. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acesso em: 02 abril 2022.
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 10 jan. 2022. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 02 abril 2022.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça STJ. Súmula 239. Revista Eletrônica, abril, 2011. Disponível em: https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2011_18_capSumula239.pdf. Acesso em: 02 abril 2022.
